賃貸物件をご検討中の場合、造作買取請求権について気になる方もいるのではないでしょうか。
借主が物件に施した造作物を、退去時に買い取ってもらえる造作買取請求権を行使するには、いくつかの条件があります。
そこで今回は、造作買取請求権を行使できないケースや、造作買取請求権の特約についてご紹介します。
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造作買取請求権とはなにか
造作買取請求権は、借主が貸主の同意を得て建物に手を加え、退去時にその造作の買い取りを請求する権利です。
貸主は要件を満たす場合、請求を受け入れなければなりません。
請求の対象は、建物に作りつけられていて借主が所有し、客観的な便益をもたらすものです。
たとえば、温水洗浄便座や頑丈な扉のようなものが該当します。
借主には原状回復の義務がありますが、建物の価値や利便性が向上するための造作に関しては、買い取りが選択肢に含まれます。
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造作買取請求権を行使できないケースについて
造作買取請求権が適用されない場合をご紹介します。
まず、家具などは建物に作りつけられた造作と見なされず、請求権が発生しません。
次に、切り離せないものや所有権が不明確なものも買取対象外です。
たとえば、埋め込まれた造作は事業用賃貸物件から分離できないため、買い取りができません。
最後に、貸主の同意なしに設置された造作も請求権の対象外です。
造作買取請求権は貸主の同意を得たものに限られるため、同意を得ていない場合は買い取りを請求できません。
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造作買取請求権の特約について
造作買取請求権の特約についてご紹介します。
造作買取請求権が対象となる造作であっても、契約によっては権利を行使できない場合があります。
平成4年8月までの旧借家法では、造作買取請求権を放棄する特約があっても、権利が優先されました。
しかし、その後の借地借家法では、借家人が特約で造作買取請求権を放棄した場合、対象の造作でも権利を行使できなくなりました。
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まとめ
造作買取請求権とは、借主が施した設備や内装を、条件によっては退去時に貸主へ買い取ってもらえる権利を指します。
また、貸主へ許可を得ていない造作や、借主が所有しているとは呼べないものなどは造作買取請求権を行使できないことに留意しましょう。
たとえ、造作買取請求権を行使できる要件が揃っていたとしても、造作買取請求権を放棄する特約を設けている場合は行使することができません。
造作をおこなう場合は、賃貸借契約書などを読み、造作買取請求権を行使できるのか確認しましょう。
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