店舗やテナントを借りていると、突然オーナーから立ち退きを求められ、今後の見通しに不安を感じることもあるでしょう。
手塩にかけて育てたお店を手放したくないという思いや、移転による経営への不安を抱えるのは当然のことです。
本記事では、貸主から店舗の退去を求められた際の対処法や基礎知識について解説します。
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立ち退き要求は直ちに拒否できるのか？正当事由の重要性
店舗やテナントとして建物を借りている場合、オーナーから立ち退きを求められたからといって直ちに退去しなければならないとは限りません。
貸主側から期間の定めがある普通建物賃貸借の更新を拒絶したり、期間の定めのない契約の解約を申し入れたりするには、借地借家法上の正当事由が必要になります。
この正当事由は、双方の建物を使用する必要性やこれまでの経緯、建物の現況などを総合的に考慮して判断されるものです。
そのため、貸主の一方的な意向だけでは正当事由が認められず、賃借人が店舗での営業を継続できる場合があります。
ただし、これらは普通建物賃貸借におけるルールであり、定期建物賃貸借や家賃滞納などの契約違反による解除とは法律上の考え方が異なります。
立ち退き要求を受けた際は、まずは契約の種類や期間、退去を求める理由などをしっかりと確認することが重要でしょう。
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オーナーが立ち退きを求める主な理由とその妥当性
オーナーが店舗の立ち退きを求める代表的な理由には、建物の老朽化や建て替え、あるいは貸主自身が物件を使用したいといった事情が挙げられます。
しかし、オーナー側に何らかの事情があることと、借地借家法上の正当事由が認められることは決して同じではありません。
たとえば建物の老朽化が理由であっても、修繕で引き続き利用できるのか、建て替える必要性がどの程度高いのかが問題となります。
オーナー自身が使用したい場合でも、借主側がその場所で営業を継続する必要性と比較して、どちらがより高いかが慎重に検討されるのです。
一方、無断転貸や家賃の長期滞納など、借主側の重大な契約違反が理由となるケースも存在します。
この場合は契約関係を終了させる債務不履行となるため、一方的な都合による立ち退きとは区別して考える必要があります。
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退去を前提とした立退料の交渉で確認すべきポイント
立ち退きを拒否し続けるのではなく、退去する方向で交渉を進める場合、立退料の金額だけに注目してはいけません。
立退料は法律で一律の金額が定められているわけではなく、貸主側の正当事由を補完する財産上の給付として位置付けられています。
さらに、提示された金額をそのまま受け入れるのではなく、新たな店舗の保証金や引越費用、営業への影響などを具体化して検討することが大切です。
また、合意する際には、退去時期や原状回復の扱い、支払時期についても内容を明確にしておくべきでしょう。
万が一交渉がまとまらず裁判に発展した場合には、裁判所が正当事由の有無を判断し、相当額の支払いと引き換えに明渡しを認めることもあります。
一度合意すれば後の権利関係を左右するため、賃貸借契約書や移転費用を示す資料などは保管しておきましょう。
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まとめ
普通建物賃貸借契約においては、貸主からの立ち退き要求には正当事由が必要であり、直ちに退去する義務はありません。
建物の老朽化や自己使用といった理由であっても、双方の事情を総合的に比較して慎重に判断されます。
退去を前提に交渉する場合は、移転に必要な費用を具体化し、合意内容を明確にした上で慎重に進めましょう。
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